De markt is gekanteld van een verkopersmarkt naar een markt voor zowel de verkoper als de koper
De woningmarkt laat een kentering zien met een dalend aantal woningaankopen en een toenemend aanbod. Daar waar de woningmarkt lange tijd in het voordeel van de verkoper is geweest, lijkt er nu weer een balans te komen. Het grotere aanbod en licht dalende huizenprijzen maken het tot een markt voor verkopers en kopers. Het is wel belangrijk om een gezonde balans op de woningmarkt in stand te houden. Dit geldt niet alleen voor koopwoningen, maar ook voor huurwoningen.
Oorzaken kantelpunt woningmarkt
Er zijn verschillende oorzaken aan te wijzen voor het kantelpunt op de woningmarkt. Een belangrijke reden is de ingezette stijging van de hypotheekrente. Dit betekent dat er op basis van het inkomen in vergelijking met een lagere rente een lagere hypotheek verkrijgbaar is. Een lagere maximale hypotheek houdt in dat de prijsrange voor potentiële huizenkopers om een woning te kopen daalt.
De hogere hypotheekrente is dus een belangrijke factor die bijdraagt aan het dalen van de huizenprijzen. Een andere factor is de toenemende inflatie die erg hoog is. De hoge inflatie zorgt voor een daling van de koopkracht. Daarnaast is er sprake van een algemene economische neergang die invloed heeft op de woningmarkt. Overigens spelen de hogere energieprijzen eveneens een rol. Slecht geïsoleerde woningen zijn wat dat betreft momenteel minder in trek, omdat het hoge energieverbruik tot hogere energielasten leidt.
Andere situatie dan in 2008
Gedurende een periode van bijna tien jaar zijn de huizenprijzen gestegen en nu zet de daling in, zoals ook in 2008. Destijds klapte de bubbel van de woningmarkt en kwamen er vele huizen onder water te staan. De verwachting is dat het deze keer anders gaat, waarbij een gezondere balans op de woningmarkt ontstaat. Het verschil met 2008 is dat het leengedrag van woningeigenaren tegenwoordig minder risicovol is. Dit heeft te maken met veranderingen, zoals dat het alleen mogelijk is om tot de waarde van een woning een hypotheek af te sluiten. Kopers leggen doorgaans eigen geld in om de aankoopkosten mee te financieren en dat was in het verleden niet het geval. Ook is het niet meer mogelijk om een volledig aflossingsvrije hypotheek af te sluiten.
Klein risico
Er is overigens wel een klein risico dat huizenprijzen mogelijk verder dalen. Deze situatie kan zich voordoen als potentiële huizenkopers de markt afwachten, met de verwachting dat de daling van de huizenprijzen zich verder doorzet. Dit heeft mogelijk tot gevolg dat huizenverkopers eerst het eigen huis willen verkopen, voordat een andere woning wordt aangekocht. Dit effect zorgt voor een toename van het aantal te koop staande woningen. Het is echter de vraag of het zover komt, want de krapte van de woningmarkt is nog altijd aanwezig. Dit is ook een verschil met de situatie in 2008, want de vraag naar woningen is nu hoger dan in het verleden. Bovendien is de productie van nieuwbouw afgenomen, zodat de krapte verder is toegenomen.
Woningbouwafspraken met provincies
Overigens heeft minister Hugo de Jonge onlangs wel woningbouwafspraken gemaakt met provincies om 900.000 nieuwe woningen te laten bouwen tot en met 2030. Het gaat hierbij voor een groot deel om betaalbare woningen met een aantal van 350.000 in het middensegment van zowel huurwoningen als koopwoningen.
Balans behouden voor gezond werkende woningmarkt
De kentering van de woningmarkt zorgt voor een betere balans voor zowel kopers als verkopers. Het is echter wel van belang om deze balans te behouden om de woningmarkt ook gezond werkend te blijven houden. Een harde voorwaarde hiervoor met betrekking tot huur en koop, is dat minister Hugo de Jonge niet te ver gaat met het reguleren van de huidige woningvoorraad in de vrije woningmarkt. Naast de plannen voor nieuwbouw in alle provincies heeft het woonbeleid betrekking op het reguleren van de woningmarkt voor huurwoningen in de vrije markt van midden huur.
Gevolgen reguleren vrije huurmarkt
De regulier van de vrije sector en midden huur heeft gevolgen voor de huurprijzen met als mogelijk effect dat de waarde van bepaalde woningen verder daalt. Bijvoorbeeld in grote steden als Amsterdam waar een appartement kleiner dan 80 m2 niet meer boven de kostprijs kan worden verhuurd. Hierdoor daalt de waarde van dergelijke appartementen. Hugo de Jonge heeft het plan om een puntensysteem voor de vrije huursector te introduceren, dat nu ook van toepassing is op het sociale huursysteem. Het doel is om de hoge prijzen voor huurwoningen hoger dan een huurprijs van 1.000 euro, aan banden te leggen. De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil de huurprijsbescherming daarop van toepassing laten zijn.
Huurprijsbescherming
De huurprijsbescherming ligt nu op 763,47 euro (2022) en geldt voor sociale huurwoningen. Hugo de Jonge is van mening dat de woningnood tot extreem hoge huurprijzen leidt, waarbij de prijs niet meer in verhouding staat tot de kwaliteit en grootte van de woningen. Mensen met een middeninkomen vallen hierdoor buiten de boot. Zo is het inkomen te hoog voor een sociale huurwoning en te laag om een extreem hoge huurprijs te betalen. Overigens is de minister wel tegemoetgekomen aan de wensen van projectontwikkelaars. Eerder was er nog het plan de huurprijsbescherming te laten gelden voor huurprijzen tussen 1.000 en 1.250 euro.
Bij een aantal projectontwikkelaars heeft dit tot bezwaren geleid met als veronderstelling dat nieuwbouw van huurwoningen in dat geval mogelijk niet rendabel is. Nu is de grens dus lager vastgesteld en dat geeft pandeigenaren de mogelijkheid om boven de grens van 1.000 euro zelf de huurprijs te bepalen. Dit is ook goed nieuws voor particulieren die vastgoed aankopen om de woning vervolgens te verhuren. Overigens vervolgt de minister de uitwerking en is in november bekend wat het concrete bedrag van de huurprijsbescherming is.
Wilt u de hoogste prijs voor uw woning bij verkoop krijgen of op basis van onderhandelingen als koper de ideale koopprijs bedingen? Amstelland Makelaars kent de woningmarkt in Amsterdam als geen ander en wij zetten onze expertise graag voor u in. Ook zijn wij gespecialiseerd in de verhuur van woningen aan expats.
