Wat voor een huis kan ik kopen met mijn salaris

Bent u plannen aan het maken om een eigen woning te kopen dan is er in de eerste plaats één vraag belangrijk. Die luidt: ’Wat voor een huis kan ik kopen met mijn salaris’.

Het antwoord op deze vraag is namelijk bepalend voor wat de mogelijkheden zijn. Bijvoorbeeld binnen welke prijsklasse er woningen voor het betreffende budget beschikbaar zijn. Uiteraard is het salaris niet de enige factor die bepaalt wat voor huis u kan kopen. Ook het eigen vermogen speelt daarin een rol net als eventuele overwaarde van de eigen woning die op dit moment in het bezit is. Uiteraard is de eerste vraag ’Wat voor een huis kan ik kopen met mijn salaris’ doorgaans wel het uitgangspunt om te bepalen wat het maximale hypotheekbedrag is. Daarom volgt hier uitgebreide informatie over het berekenen van het maximale leenbedrag op basis van het salaris.

Berekening op basis van bruto jaarinkomen

Het bruto jaarinkomen is in de basis doorgaans het uitgangspunt om te bepalen wat de maximale hypotheek is. Een jaaropgave vermeldt het bruto inkomen over een jaar, maar een salarisstrook is eveneens te gebruiken om het bruto inkomen per jaar te berekenen. De maximale hypotheek bedraagt strikt genomen niet meer dan 4,5 maal het bruto jaarinkomen. Is er sprake van een bruto inkomen van € 40.000 op jaarbasis dan kan de hypotheek bijvoorbeeld maximaal € 180.000 euro bedragen. Het is echter niet altijd zo dat het bruto jaarinkomen leidend is. Dat is bijvoorbeeld het geval als er sprake is van lopende leningen of partneralimentatie. Indien een van deze situaties van toepassing is, vormt het toetsinkomen het uitgangspunt om de maximale hypotheek te berekenen. Zo wordt bij partneralimentatie het brutobedrag in mindering gebracht op het bruto toetsinkomen. Het is overigens ook mogelijk dat een partner over een salaris beschikt. Het inkomen van de partner die het minst verdient, telt vanaf 2021 voor 90% mee.

Deze inkomsten tellen mee voor het bruto jaarinkomen

Er zijn meerdere inkomsten die tot het bruto jaarinkomen te rekenen vallen. Naast het brutosalaris telt bijvoorbeeld ook de vakantietoeslag mee net als een onregelmatigheidstoeslag en overwerkvergoeding. Provisie telt eveneens mee en dat geldt ook voor een dertiende maand of een eindejaarsuitkering. Ontvangen alimentatie is te beschouwen als inkomen net als een sociale uitkering en een flexibel inkomen. Indien er geen sprake is van een inkomen uit loondienst, maar als zelfstandig ondernemer is er geen sprake van een salaris. Dan gelden andere rekenmethoden om te bepalen wat voor huis u kan kopen.

• Brutosalaris en vakantietoeslag
• Overwerkvergoeding
• Onregelmatigheidstoeslag
• Provisie
• Eindejaarsuitkering
• Dertiende maandag
• Partneralimentatie
• Uitkering
• Flexibel inkomen

Woonlastenpercentage: percentage van toetsinkomen

Bij de vraag ’Wat voor een huis kan ik kopen met mijn salaris’ is onder meer de woonquote van toepassing. Dit betreft het zogenoemde woonlastenpercentage van het toetsinkomen dat op jaarbasis als maximale hypotheeklast van toepassing mag zijn. Het woonlastenpercentage is niet alleen van het salaris afhankelijk, maar ook van de leeftijd en van de toetsrente. Bij een hoger inkomen en hogere toetsrente is bijvoorbeeld een hoger woonlastenpercentage van toepassing. Er is in dat geval sprake van extra fiscaal voordeel. De woonquote is een belangrijke factor, omdat de hypotheeklasten namelijk afgestemd dienen te zijn op de bestedingsruimte. Ieder jaar stelt het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) vast wat de woonquote is.

Elke hypotheekverstrekker die de gedragscode hypothecaire financieringen volgt, houdt zich aan de woonquote. Dat geldt ook voor hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie. Overigens wil dat niet zeggen dat de maximale hypotheek op basis van het salaris en toetsinkomen overal gelijk is. Banken hebben bijvoorbeeld de mogelijkheid om het toetsinkomen op eigen wijze vast te stellen. Bij een verschil in toetsinkomen is er namelijk ook een verschil in het woonlastenpercentage. Bij een hoger toetsinkomen stijgt de woonquote, zodat er bij banken variaties in hoogte van de maximaal te verkrijgen hypotheek zijn.

Factoren die woonquote beïnvloeden

De bank bepaalt zelfstandig het toetsinkomen en daarbij zijn verschillende factoren van toepassing die invloed hebben op het woonlastenpercentage. Het gaat onder meer om de toetsrente, partneralimentatie en eventuele erfpacht.

• Toetsrente
• Parternalimentatie
• Eventuele erfpacht

Bij het berekenen van de maximale hypotheek op basis van het salaris heeft de hypotheekrente invloed. De rentelasten vallen hoger uit als de hypotheekrente hoger staat, zodat het maximaal te lenen bedrag lager wordt. De woonquote is aan te passen aan de hoogte van de hypotheekrente. Partneralimentatie is een andere factor die invloed heeft op het bedrag dat maximaal aan hypotheek te verkrijgen is. Het betalen van partneralimentatie brengt de bestedingsruimte namelijk naar beneden.

Daarom zijn er banken die partneralimentatie in mindering brengen op het inkomen om daarna het toetsinkomen vast te stellen. Er zijn verder woningen te koop met erfpacht. Deze erfpacht heeft eveneens invloed op de woonquote. De grond komt bij erfpacht namelijk niet in eigendom, want er is sprake van bruikleen. Doorgaans wordt hier canon voor betaald, wat te vergelijken is met een soort huur. Er zijn hypotheekverstrekkers die betalingsverplichtingen voor het erfpachtcanon verrekenen met het inkomen om daarna tot het toetsinkomen te komen.

Toetsrente

Bij het bereken van de maximale hypotheek op basis van het salaris is er sprake van toetsrente. Het is mogelijk dat deze toetsrente afwijkt van de daadwerkelijke te betalen hypotheekrente. Dat komt omdat er verschil zit in rentevaste periodes. De werkelijke hypotheekrente is als uitgangspunt te nemen als de rentevaste periode tien jaar of meer bedraagt. Bij een rentevaste periode van minder dan tien jaar geldt dat er sprake is van een toetsing met toetsrente.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) stelt periodiek de algemene toetsrente vast. In het eerste kwartaal van 2021 was de toetsrente bijvoorbeeld op 5% vastgesteld door AFM. Dat er sprake is van toetsrente voor rentevaste periodes van minder dan tien jaar geldt omdat rentestijgingen consumenten in de financiële problemen kan brengen als de rentevaste periode is afgelopen. De maximale hypotheek is overigens meestal het hoogst indien er sprake is van een rentevaste periode van tien jaar. In dat geval is de toetsrente doorgaans namelijk lager.

Wilt u een huis kopen en een hypotheek afsluiten? Amstelland Makelaars werkt samen met een deskundig hypotheekadvieskantoor.